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而根据经济学家梁中华提供的数据,但对于房地产行业而言

最近两天,笔者几篇关于“光棍”、“单身”和结婚率对楼市影响的文章,引起了朋友们的热议。

最近,面对着指数不断在创新高的股票市场,手有闲钱的市民突然又有了“买房还是炒股?”的选择困难症。因为从去年开始,持续上涨了近十年的房价终于开始跌了,但“熊”了多年的股市却开始有了起色,且近期更是走势凌厉,持续强势上涨。身处“十字路口”,究竟该如何选择?

事实上,比起结婚率,对房地产市场影响更大的,应该是生育率。

我们探究一下为啥楼市会被不看好?据了解,供求失衡才是导致楼市投资缺乏吸引力的关键所在。根据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2014年的调查数据显示,各地规划的各种新城、新区建成后,可以容纳34亿人。这意味着,未来几年的住宅产品增量巨大,这就是当下住宅市场的现实。

先来说两份数据,就能看出生育和房价之间的重要联系。

这边厢 楼市持续低迷

国家统计局根据全国人口变动抽样调查数据的推算分析表明,2016年二孩出生数量大幅上升,明显高于此前五年的平均水平,2017年二孩数量进一步上升至883万人,比2016年增加了162万人;二孩占全部出生人口的比重达到51.2%,比2016年提高了11个百分点。

那边厢 股市牛气冲天

而根据经济学家梁中华提供的数据,他的团队观察了100个城市的房价,在2016年之前一分未涨,结合经济学家离奇霖的统计,仅2016-2018三年内,就透支了11亿平米的居住需求。

有财经学者指出,只有当房地产市场相当不好的时候,利好政策才会出台。确实,近期,中央政府一系列、快节奏的降息、降准政策,来应对经济下滑,释放积极信号,宽松的资金格局无疑将会给各行业注入新鲜动力。但对于房地产行业而言,盲目认为利好房地产并不明智,因为行业供过于求的内在逻辑没有根本转变,在供应结构性问题根深蒂固的情况下,房地产业低迷下行趋势仍然积重难返。只有那些有明显人口增量的、行政级别高的城市,如直辖市、计划单列市、省会城市,其中心区的住宅,才是可以长期持有的投资工具。

结合这两份数据,足以看出:当生育率走高,新生儿增多,必然会催生大量的买房需求。

资深股民都知道,炒股也要讲“政治”,应紧跟政策的导向。“两会”期间,证监会主席肖钢连续两天为股市打气,称“本轮行情上涨合理”,“A股的合理上涨不是资金牛,而是改革牛”。接着就连一贯出言谨慎的央行行长周小川也在记者招待会上语出惊人地表示:“资金进股市也是支持实体经济。”纠正了长期以来将实体经济与虚拟经济相割裂、褒实体经济贬虚拟经济的观点。业界表示,此言可被视为又一次全民投资股市的“动员令”。随后,沪深股市果然一路蹭蹭上涨。

今天,我们就从生育率的角度,聊聊未来楼市的趋势。

这可被理解为政府高层的最新政策取向,很可能是借鉴美国经验,通过发动A股的“慢牛”行情,减轻实体经济下行压力,拉动消费、提振人民对中国经济的信心。

先说第一个问题,再过10年之后,生育率会是多少?

财经传媒人刘晓博指出,中国已经从“印钞票保增长”的时代,切换到“印股票稳增长”的时代。前者是通过货币超发,带来资产泡沫,推动房价上涨,从而产生“购房赚钱”、“不购房恐惧”效应,推动城镇化发展,从而实现GDP高速增长。但发展到今天,货币严重超发,企业负债率畸高,绝大多数城市住房过剩。所以,这个时代必须结束,所以,楼市的好日子也结束了。

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楼市低时也能赚钱

回答这个问题,需要从以下两点入手。

股市升时也会亏钱

第一,目前的生育率是多少?

本周三,上证指数收跌,结束了“十连阳”的涨势。证券分析师认为,大盘罕见“十连阳”显示牛市行情势不可挡,但短线震荡调整不可避免。建议投资者顺势而为,不要急于追高或止盈。

别看只是一个简单的数据,学界却为此吵得不可开交。

与此同时,楼市尚未有明显的回升迹象。国家统计局公布了今年2月份国内70个大中城市房价变动情况。环比价格下降的城市有66个,上涨的城市仅两个。同比价格下降的城市有69个,只有一个城市持平,没有城市上涨,而同比价格跌幅最大的高达10.8%。

中国人民大学翟振武教授此前接受采访称,“全面二孩政策实施前的10年间,全国平均总和生育率应该在1.65左右。全面两孩政策实施后,总和生育率有所上升,超过1.7以上”。

对老百姓而言,房价下跌,预示着买房就赚钱的时代或许真的结束了,而股市的暴涨,则多了一次可能让自己财富增值的机会。资深投资客李先生支招道,其实,即使在楼市下行的情况下也有人买楼能赚钱,所以不能一概而论。但基本而言,在经济回暖的预期下,有大钱就买房,有小钱就买股,这依然不会错。不过,买房首选中心区,最好是学位房。这样即使不能闭着眼都可以赚钱,但是升值也还是稳稳当当的。而对于高深莫测的股票市场,则需多加小心,因为“牛市”也能让你睁着眼睛都亏钱,投资股市比投资楼市更需要专业知识与技巧,这点需要切记。普通市民可千万别一下子脑子发热,就被“卖房炒股”的说法给忽悠了。广州日报记者王荔珏

而人口专家梁建章和黄文政则认为,根据抽样调查数据,2015、2016、2017年的总和生育率分别为1.05、1.24、1.58,去掉二孩堆积因素,即使假定生有一孩的父母中有高达60%的母亲会生育二孩,那么2017年的自然总和生育率也只有1.18(即0.67+0.6*0.67+0.11)。

更进一步说,专家认为,2018年1.46的总和生育率中,还有约1/4可归因于“二孩堆积”,去掉该因素,自然生育率仅1.1。

国际上一般把1.5作为“低生育率陷阱”的临界值,现在各路专家的看法并不一致,一边认为高达1.7,一边认为只有1.1。

其实,如上文所说,2016年二胎数量大增,争议的焦点是要不要去除二孩带来的堆积效应。

因为一孩才最能代表一个家庭的生育意愿,更何况,二孩放开所带来的生育率增长,极有可能会出现“边际递减效应”,即时间越长,想生二孩的家庭就越少。

楼市在过去三年的大涨,二孩家庭的“贡献”可谓居功至伟,这是一个很简单的道理,哪怕只住着一室一厅,有了一孩之后,置换需求也没有那么强烈,但二孩出生后,任何一个家庭必然要面对房屋改善的需求。

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