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房租上涨,长租公寓问题到底出在哪

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摘要:近期,部分一线城市房租上涨明显,长租公寓也被推至风口浪尖。作为中国住房租赁市场发展的新业态,长租公寓问题到底出在哪?它和上涨的房租之间有多大关联?租购并举究竟如何进行?围绕这些问题,本报记者进行了采访。
长租公寓啥模样 主打品牌和品质,价格…

近一段时间,疯涨的房租成为“众矢之的”。之所以房租受到关注,其实很简单:买不起房可能有种种原因,买不起也就认了,但租房是在一个城市生活的底线要求,必须要保障。

  近期,部分一线城市房租上涨明显,长租公寓也被推至风口浪尖。作为中国住房租赁市场发展的新业态,长租公寓问题到底出在哪?它和上涨的房租之间有多大关联?租购并举究竟如何进行?围绕这些问题,本报记者进行了采访。

根据数据,房租的同比涨幅最高达30%,环比最高也超过3%。

  长租公寓啥模样

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  ——主打品牌和品质,价格相对更高,近年政策利好多

尤其是和应届毕业生平均月薪比起来,房租已经不低了。如果此时涨个20%-30%,别说是普通的应届毕业生,就连工作几年,甚至小有成就,都能算是“中产”的人来说,上涨的租金带来的冲击也是很大的,很多“中产”都说,要租不起房了。

  对于许多在一线城市工作的年轻人来说,长租公寓并不陌生。“如果你需要长期租房,又对房屋内部装修、设施和环境卫生有一定要求,希望找到真实有保障的房源,长租公寓是相对省心的选择。”在北京工作3年的小王对本报记者说。

房租上涨,这些“富裕”阶层却喊租不起,这就引起了另一个问题的思考:我们有中产阶层吗?这个问题很有意思,每个国家和地区的标准都不一样;然而,在中国一线城市,年收入超过十万的群体并不罕见,超过20万的,在一线城市也是大有人在。

  长租公寓没有明确的定义,它一般是指租客从房地产或经纪公司租赁经过一定装修改造的房屋,无需直接和房东接触,租期一般以一年居多。除房屋本身外,公寓还提供保洁、维修、安保等附加服务。目前市场上既有像万科、龙湖这种通过自建、收购等方式持有房源对外出租的;也有像自如、相寓、蛋壳公寓这种通过长期租赁或受托管理等方式获取房源再行转租的。与普通租房相比,长租公寓主打的是品牌和品质,价格也相应更高一些。

看起来,这样的收入完全可以支撑生活,可为什么所有人都迷茫?问题的关键在于,尽管目前的收入不低,但是未来的不确定性,高企的房价,再加上当下房租上涨,各种因素构成的合力,导致焦虑程度增加,让他们始终觉得是如履薄冰,并不踏实——阶层降级的风险,随时可能发生在自己身上。

  长租公寓在中国的兴起,还只是近几年的事情。小王记得2015年毕业那会儿,长租公寓品牌一下变成了更受青睐的选择。“以前听过不少黑中介和黑房东的遭遇,租客的权益常常得不到保障,而在长租公寓品牌这儿,你至少能对租住房屋的软硬件有一个合理期待。”小王说。

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  打破中国租房市场长久以来的C2C(房东对租户)模式,对房屋加以装修改造,抓住年轻租房群体的需求,不少长租公寓品牌实现了前期的快速发展。例如,链家旗下品牌自如称,经过5年的发展,已拥有自如房屋40万间,8栋自如寓,服务北京、上海、深圳、杭州、南京超过100万客户。

在当下人们心中,什么才能稳住自己的社会阶层和社会地位呢?很多人肯定会说是房子。先买了房的人,对后买房的人的财富,实际上是一种收割;后买房的人,再等房价涨起来后,割接下来准备买房的人……确实挺像割韭菜的。

永利电玩城,  这背后是市场租赁需求的支撑。我爱我家(5.570, 0.06,
1.09%)集团研究院统计显示,今年前7个月,北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%;另有数据显示,1-5月“90后”租房客群在北京地区全部租客中的占比近三成,“以租代购”正成为越来越多年轻人的选择。“在北京两三年了,房价太高,一直都是租房住。”就职于某网络公司的蒋女士说。

然而,房价总有涨到头的一天,房住不炒就是信号;房价涨不上去,就拿房租做文章,就好像等不及新一茬的韭菜长起来,干脆就连根拔了。

  “租购并举”的住房制度也为住房租赁市场带来政策利好。2017年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取广州、深圳等12个城市开展试点。反映最灵敏的是企业,除早已开展长租公寓业务的万科和链家等知名房企外,仅今年3月,就有6家全国排名前50的房企宣布进军长租公寓市场。此外互联网公司和小型中介机构等,也纷纷入驻长租公寓市场。

所以说,中国的高房价已经完全脱离了中产阶层的改善型需求、普通大众的民生自住之根本,而成了投机者们借助中国房市非成熟、购房者非理性时期赚取短期交易增值利差的工具。

  对房租上涨影响几何

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  ——原本定价就较高,抢房源一定程度上抬高了租价

然而,那种赚钱的方法已经成为过去了,彼时税收环境宽松,部分领域的政策法律尚待完善,居民手中有储蓄,购买力充足;而当下,房地产税落地越来越近,房产调控力度史无前例,居民负债率越来越高。如果仍然用投机的思维,用风险的、单一市场、单一货币体系下的项目去做保值,带来的是梦想的收益,还是尾大不掉的负债呢?

  近期房租的快速上涨,将长租公寓推到了风口浪尖。

也许,应了那句话,人在赌场待久了,就会成为赌徒,不管赌徒的赌博技能有多高、多深,多有经验,最终结果是输掉台面上的所有筹码;没错,房价不破不立,房地产不能绑架经济,只有到了那时候,人们才不会痴迷房地产,整个社会才能回归一种谈理想、谈创造、谈论体面的生活的良性状态吧。

  即将面临换房的档口,小王明显感受到,房租涨得更多了。2015年在北京国贸附近两居室价格是4500元,到去年同地段两居室价格是6600,而今年在有的平台上价格近8000元。从普通租房改造为长租公寓,再叠加房价的普遍上涨,价差表现尤为明显。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

  北京各区域租客亲历的涨价,在各机构的数据中也有体现。例如,链家旗下贝壳研究院报告显示,前7月,北京租金指数同比上涨10.7%;诸葛找房数据则显示7月房租同比上涨超20%;中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组数据显示,7月北京房租中位数为6590元/套。上涨的房租直接体现在居民消费支出中。据北京市统计局数据,2018年上半年,北京市居民人均居住支出7140元,同比增长22.1%。

  房租为什么涨得这么快?

  价格涨落,先要看看供求关系。

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